Seit diesem Jahr müssen viele Immobilienkäufer für den Grunderwerb tiefer in die Tasche greifen. Ein umfassender Zinsvergleich kann höhere Erwerbskosten verhindern.
Seit dem Jahreswechsel fordern einige Bundesländer höhere Grunderwerbsteuern. So wurde in Niedersachsen und Bremen der Steuersatz von 3,5 auf 4,5 Prozent des Kaufpreises angehoben. Zuvor hatten bereits Berlin, Hamburg und Sachsen-Anhalt den Steuersatz auf 4,5 Prozent geschraubt. Eine Erhöhung mit schmerzlichen Folgen für Eigenheimkäufer: Wer ein Haus im Wert von 400.000 Euro erwirbt, der zahlt nunmehr 18.000 Euro Grunderwerbsteuer – 4.000 Euro mehr als bisher. „Die Erhöhung der Grunderwerbsteuer um einen Prozentpunkt bedeutet für Immobilienkäufer einen Anstieg der Erwerbsnebenkosten um etwa zehn Prozent“, wettert Michael Schick vom Immobilienverband IVD. Noch teurer kommt es zum 1. Januar 2012 für Immobilienkäufer in Schleswig-Holstein, dort sind künftig 5,0 Prozent fällig. Auch Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz denken über höhere Steuersätze nach.
„Die erhöhte Grundsteuer lässt sich kaum umgehen, denn der Immobilienkauf ist häufig an einen ganz bestimmten Ort gebunden. Die wenigsten Erwerber können in ein anderes Bundesland mit einem günstigeren Steuersatz ausweichen“, berichtet Tobias Lücke, Leiter Baufinanzierung der Comdirect Bank. Erwerber sollten angesichts steigender Belastung „nach Einsparmöglichkeiten bei der Finanzierung suchen“. Dazu gehöre vor allem, die Konditionen der Banken und Sparkassen genau zu vergleichen. Schon ein Zinsvorteil von 0,2 oder 0,3 Prozentpunkten kann bei einer langen Hypothekenlaufzeit mehrere tausend Euro Zinsen sparen – und so die höhere Grunderwerbsteuer mehr als kompensieren.
Sinkende Bauzinsen
Immobilienkäufern kommt die aktuelle Zinslandschaft sehr entgegen. Nach einem Zwischenhoch im April sind die Bauzinsen zuletzt wieder deutlich gefallen. Der Durchschnittszins für zehnjährige Hypothekendarlehen ging
laut Biallo-Baugeldindex um knapp drei Zehntel auf aktuell 3,90 Prozent zurück. Bei einem 200.000-Euro-Darlehen mit zwei Prozent Anfangstilgung lassen sich dadurch im Verlauf von zehn Jahren gut 5.000 Euro an Zinsen sparen.
Zehnjährige Baufinanzierungen sind bereits ab 3,6 Prozent Zinsen zu haben, so etwa bei den Kreditvermittlern
Accedo (3,62 %) und
Enderlein (3,60 %) sowie der
Hannoverschen Leben mit 3,73 Prozent. Auch zahlreiche regionale Anbieter verwöhnen Bauherren und Immobilienkäufer mit Spitzenzinsen, zum Beispiel die PSD Banken Rhein-Neckar-Saar (3,63 %) und Nürnberg (3,70 %) sowie die
Sparda Bank Hessen mit 3,67 Prozent. Sehr günstige Konditionen finden Erwerber auch bei der Sparda Bank Nürnberg und der Sparkasse Duisburg (je 3,69 %), BB Bank (3,69 %) sowie den Kreditvermittlern
Baugeld Spezialisten und
Credit Web mit 3,73 Prozent Sollzinsen.
Tilgungsfalle vermeiden
Viele Immobilienkäufer freuen sich über niedrige Hypothekenzinsen, schließlich wird die Finanzierung dadurch günstig. Doch niedrige Kreditzinsen beinhalten eine nicht zu unterschätzende Tücke: Bei geringer Anfangstilgung zieht sich die Laufzeit des Darlehens extrem in die Länge. So dauert es bei einem Zinssatz von weniger als vier Prozent mehr als 40 Jahre bis das Darlehen abgezahlt ist. Eine solide Finanzierungsgrundlage ist in diesem Fall kaum mehr gegeben, denn welcher Eigenheimkäufer kann mit solch großen Zeiträumen kalkulieren?
Bei niedrigem Zinssatz sollten Kreditnehmer die relativ geringe monatliche Belastung dazu nutzen, die Tilgungsrate zu erhöhen. Wer statt mit einem mit zwei Prozent Anfangstilgung einsteigt, der verringert bei einem Kreditzins von vier Prozent die Laufzeit des Hypothekendarlehens von über 40 auf unter 28 Jahre. Wer es schafft, drei Prozent anfänglich zu tilgen, ist bereits in gut 21 Jahren fertig.
